Alles über Baugenehmigungsverfahren
Wer zum ersten Mal baut, steht zunächst einmal vor einem scheinbar riesigen, undurchdringlichen Dschungel von Verordnungen, Paragrafen und Anträgen. Doch keine Angst: Auf den zweiten Blick ist alles halb so schlimm. Zum einen weiß Ihr Planer normalerweise ganz genau, welche Formulare ausgefüllt werden müssen und welche Unterlagen nötig sind. Zum anderen haben wir viele grundlegende Informationen für Sie zusammengestellt. Sollten Sie darüber hinaus Fragen haben, so hilft Ihnen die Bauabteilung am Unterallgäuer Landratsamt selbstverständlich gerne weiter.
Im ersten Schritt sollten Sie herausfinden, welche Art des Genehmigungsverfahrens für Sie in Frage kommt.
Alle Gebäude, die innerhalb der Ortsbebauung liegen, sind genehmigungsfrei - sofern der umbaute Raum nicht größer als 75 Kubikmeter ist. Bei An- oder Zusammenbau muss immer das Gesamtobjekt betrachtet werden.
Aber auch wenn keine Genehmigung benötigt wird, müssen die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden - es müssen also zum Beispiel die Abstandsflächen stimmen. Darüber hinaus müssen natürlich - falls vorhanden - auch der Bebauungsplan und Satzungen eingehalten werden.
Garagen einschließlich deren Nebenräume, die direkt an der Grundstücksgrenze oder mit einem Abstand von weniger als drei Metern zur Grundstücksgrenze errichtet werden sind genehmigungsfrei, wenn sie (Art. 6 Abs. 7 BayBO) folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Die Wandhöhe von drei Metern im Mittel darf an der Grenze nicht überschritten werden. Dabei wird die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 45 Grad zu einem Drittel, die Höhe von Dächern mit einer Neigung von mehr als 70 Grad voll der Wandhöhe hinzugerechnet.
- Die Außenwände aller Grenzbauten zusammen dürfen je Grundstücksgrenze nicht länger als neun Meter sein.
- Insgesamt darf die Bebauung, bei der die Abstandsflächen nicht eingehalten wird (die also weniger als drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt sind) auf dem gesamten Grundstück nicht länger als 15 Meter sein. Diese Vorgabe bezieht sich ausdrücklich nicht nur auf das jeweilige Einzelbauwerk, sondern auf alle Gebäude auf dem Grundstück, bei denen die Abstandsflächen nicht eingehalten werden.
- Nochmals: Die genannten Voraussetzungen gelten pro Baugrundstück - es werden also die einzelnen Grenzgebäude auf einem Grundstück zusammengezählt. Darüber hinaus müssen immer auch andere geltende Rechtsvorschriften (Satzungsrecht, Bebauungsplan, Straßenrecht, Garagenverordnung) eingehalten werden. Dies gilt zum Beispiel auch für örtliche Bauvorschriften, in denen zum Beispiel Regelungen zu Dachform, Firsthöhe und Stauraum enthalten sind.
Genehmigungsfrei sind auch Garagen mit einer Nutzfläche von bis zu 100 Quadratmetern sowie überdachte Stellplätze, die im Geltungsbereich einer Satzung (Bebauungsplan) entstehen sollen - sofern dieser Bebauungsplan natürlich Vorschriften über Zulässigkeit, Standort und Größe der baulichen Anlagen enthält und das Gebäude diesen Vorgaben entspricht. Beachtet werden müssen dabei allerdings das geltende Abstandsflächenrecht, die Vorschriften der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV), das örtliche Satzungsrecht und gegebenenfalls ein Bebauungsplan (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 b BayBO).
Im Ortsbereich sind Mauern, Stützmauern und Einfriedungen bis zu einer Höhe von zwei Metern genehmigungsfrei. Beachtet werden müssen allerdings das örtliche Satzungsrecht und gegebenenfalls ein bestehender Bebauungsplan (Art. 55 Abs. 2 BayBO).
Hierbei muss man verschiedene Fälle unterscheiden:
- Renovierungen müssen Sie nicht genehmigen lassen, sofern es sich dabei um Instandhaltungsmaßnahmen handelt.
- Möchten Sie ein Gebäude allerdings ganz oder teilweise abbrechen, um anschließend an seiner Stelle ein anderes Gebäude oder neue Gebäudeteile zu errichten, müssen Sie sich dies genehmigen lassen. Näheres hierzu finden Sie auf der Seite Beseitigungsverfahren.
- Die Änderung von nichttragenden und aussteifenden Bauteilen innerhalb von Wohngebäuden ist genehmigungsfrei.
- Auch der Einbau und die Änderung von Fenstern und Türen und die dafür bestimmten Öffnungen können ohne Genehmigung vorgenommen werden - wenn die Brandschutzvorschriften beachtet werden. Ist mit der Maßnahme eine Nutzungsänderung verbunden, so muss dies wiederum genehmigt werden.
Keine Genehmigung benötigen Sie, wenn Sie in einem Wohnhaus einzelne Räume zu Wohnzwecken ausbauen und dabei weder die Dachkonstruktion noch die äußere Gestalt des Gebäudes genehmigungspflichtig verändern. Dies wäre zum Beispiel bei Dachfenstern der Fall - der Einbau von Dachgauben wäre hingegen im Normalfall genehmigungspflichtig. Eine Genehmigung benötigen Sie in jedem Fall, wenn Sie eine Wohnung einbauen. Von einer Wohneinheit ist die Rede, wenn ein Aufenthaltsraum, eine Küche beziehungsweise eine Kochgelegenheit und ein Bad beziehungsweise eine Dusche eingebaut werden.
In der Dachfläche liegende Fenster können ohne vorherige Genehmigung eingebaut werden. Dachgauben sind in der Regel genehmigungspflichtig - außer es gibt einen Bebauungsplan, in dem Regelungen über den Einbau von Dachgauben enthalten sind. Diese müssen dann allerdings auch eingehalten werden. Darüber hinaus muss gegebenenfalls zum Beispiel auch auf den Denkmalschutz geachtet werden.
Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen sind genehmigungsfrei. Trotzdem müssen Sie Vorschriften beachten, die sich aus dem Ortsrecht (Satzungen), aus einem Bebauungsplan oder zum Beispiel aus dem Denkmalschutz ergeben.
Genehmigungsfrei sind landwirtschaftliche Betriebsgebäude unter folgenden Voraussetzungen:
- Der landwirtschaftliche Betrieb wird nicht hobbymäßig oder in der Freizeit geführt (es muss eine sogenannte landwirtschaftliche Privilegierung vorliegen),
- das Gebäude ist freistehend,
- es hat keine Feuerungsanlage,
- es ist nur eingeschossig,
- es ist nicht unterkellert,
- die Grundfläche ist nicht größer als 100 Quadratmeter,
- die überdachte Fläche ist nicht größer als 140 Quadratmeter,
- das Gebäude dient nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren und
- sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen des Abstandsflächenrechts, eines Bebauungsplanes, einer Satzung, des Wasserrechts und des Natur- und Landschaftsschutzes werden eingehalten.
Das Problem von Pflanzen an der Grundstücksgrenze wird nicht vom geltenden Baurecht geregelt. Die Fragen hierzu sind privatrechtlicher Natur. Das Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) enthält in Art. 47 ff. Regelungen, die aber nicht von der Bauaufsichtsbehörde vollzogen werden.
In solchen Fällen muss regelmäßig auf den Privatrechtsweg verwiesen werden. Nähere Informationen hierzu finden Sie auch in der Broschüre „Rund um die Gartengrenze“, die das bayerische Staatsministerium der Justiz herausgegeben hat.
Grundsätzlich dürfen Hecken mit einer Höhe von bis zu 2,0 Metern mit einem Abstand von 50cm an die Grundstücksgrenze gepflanzt werden. Bei einer Höhe von mehr als 2,0 Metern muss jedoch ein Grenzabstand von mindestens 2,0 Metern eingehalten werden!
Sie möchten ein Haus in einer der 52 Gemeinden im Unterallgäu bauen und fragen sich jetzt, was Sie dabei alles beachten müssen? Hier finden Sie alle grundsätzlichen Informationen, die Sie auf dem Weg zum Eigenheim benötigen. Sollten Sie darüber hinaus Fragen haben, so wenden Sie sich gerne auch telefonisch an die Bauabteilung im Landratsamt Unterallgäu.
Fragen und Antworten
Ganz wichtig sind eine gute Planung und eine gesicherte Finanzierung. Um diese beiden Punkte sollten Sie sich als allererstes kümmern.
Die Bauvorlagenverordnung regelt genau, welche Unterlagen Sie einreichen müssen, wenn Sie ein Haus bauen möchten. In einem Merkblatt haben wir diese für Sie zusammengestellt.
Die Vordrucke für die im Merkblatt genannten Unterlagen finden Sie unten auf dieser Seite, im Bereich "Formulare".
Die Antragsunterlagen reichen Sie bitte beim Landratsamt Unterallgäu ein.
Sie müssen alle Unterlagen in dreifacher Ausführung vorlegen. Entsprechende Mappen gibt es im Schreibwarenhandel.
Sollte ein Bauantrag unvollständig eingereicht werden oder mangelhaft sein, dann werden Sie vom Landratsamt dazu aufgefordert, diese Mängel innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu beheben. Werden die Mängel innerhalb der vorgegebenen Frist nicht behoben, dann gilt Ihr Antrag als zurückgenommen.
Nicht möglich ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren bei allen Sonderbauvorhaben. Als Sonderbauten werden laut der bayerischen Bauordnung folgende Gebäude bezeichnet:
- Hochhäuser (Gebäude, bei denen die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt),
- bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 Metern,
- Gebäude mit mehr als 1600 Quadratmetern Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen,
- Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 Quadratmeter haben,
- Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 Quadratmeter haben,
- Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind,
- Versammlungsstätten
- mit Versammlungsräumen, die insgesamt mehr als 200 Besucher fassen, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,
- im Freien mit Szenenflächen sowie Freisportanlagen jeweils mit Tribünen, die keine fliegenden Bauten sind und insgesamt mehr als 1000 Besucher fassen,
- Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1000 Gastplätzen im Freien, Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m²,
- Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Menschen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten
- einzeln für mehr als sechs Personen bestimmt sind,
- für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind oder
- einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind,
- Krankenhäuser,
- sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime,
- Tageseinrichtungen für mehr als zehn Kinder sowie Menschen mit Behinderung und alte Menschen,
- Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen,
- Justizvollzugsanstalten und baulichen Anlagen für den Maßregelvollzug
- Camping- und Wochenendplätze,
- Freizeit- und Vergnügungsparks,
- fliegende Bauten, soweit sie einer Ausführungsgenehmigung bedürfen, sowie Fahrgeschäfte, die keine fliegenden Bauten und nicht verfahrensfrei sind,
- Regale mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 7,50 m,
- bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,
- Anlagen und Räume, die vorgenannt nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind.
Die Bauabteilung des Landratsamts überprüft bei einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren die bauplanungsrechtlichen Bestimmungen, die Vorschriften über die erforderlichen Abstandsflächen sowie die örtlichen Bauvorschriften, die beantragten Abweichungen sowie andere öffentlich-rechtliche Bestimmungen wie zum Beispiel Denkmalschutz, Wasserrecht und Naturschutz.
Sobald Ihr Bauantrag beim Landratsamt eingegangen ist und dort EDV-technisch erfasst wurde, ist die Bearbeitungsdauer abhängig von
- der Qualität der eingereichten Bauantragsunterlagen (Vollständigkeit, Richtigkeit der Angaben)
- den zu beteiligenden Fachstellen und den dortigen Bearbeitungszeiten (hausinterne, aber auch externe Fachstellen)
- der Anzahl und dem Umfang beantragter Abweichungen und Befreiungen
- ggf. notwendiger Ortseinsicht
- der Anzahl vorliegender und zu bearbeitender Bauanträge im Allgemeinen
Bitte planen Sie für die Bearbeitung Ihres Bauantrags genügend Zeit ein und beauftragen Sie Ihre Baufirma sinnvollerweise erst dann, wenn Sie die Baugenehmigung erhalten haben.
Die Kosten für Ihre Baugenehmigung sind in erster Linie abhängig vom Prüfungsumfang des Verfahrens, zum Beispiel davon, ob Abweichungen und/oder Befreiungen erforderlich sind sowie von den Baukosten. Daneben fließt auch mit ein, in welchem Bereich das Bauvorhaben errichtet werden soll (zum Beispiel, ob es einen Bebauungsplan gibt oder ob das Bauvorhaben im Außenbereich liegt).
Mit der Bauausführung oder mit dem jeweiligen Bauabschnitt darf man erst beginnen, wenn dem Landratsamt die Baubeginnsanzeige (alternativ: zum Online-Verfahren) sowie falls erforderlich die Prüfberichte zum Standsicherheitsnachweis und die Bescheinigung über den Brandschutznachweis (falls dies nicht bereits vom Landratsamt geprüft wurde) vorliegen. Entsprechende Vordrucke finden Sie unten auf dieser Seite im Bereich "Formulare".
Darüber hinaus müssen die Grundfläche des geplanten Gebäudes abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Das Landratsamt kann verlangen, dass Absteckung und Höhenlage von ihm abgenommen werden oder dass nachgewiesen wird, dass die festgelegten Grundflächen und die Höhenlage eingehalten werden.
Haben Sie weitere Fragen rund um die Baugenehmigung, dann wenden Sie sich bitte an eines unserer Bauteams. Jedes Bauteam ist jeweils mit einem Mitarbeiter für die rechtliche und verfahrensmäßige Bearbeitung (Verwaltung), einem Mitarbeiter für die bautechnische Bearbeitung (Technik) und einem Baukontrolleur besetzt.
Hier finden Sie eine Übersicht, welche Orte vom Bauteam West, welche vom Bauteam Süd und welche vom Bauteam Ost betreut werden.
Grundsätzliche Fachfragen der Baugestaltung, der Städtebauförderung, der Bauleitplanung, der Belange des Denkmalschutzes sowie zur Regionalen Leitbildstudie werden im Landratsamt Unterallgäu vom Leiter der technischen Abteilung für Bauwesen behandelt, also von Kreisbaumeister Claus Irsigler.
- Formular für einen Bauantrag und Erläuterungen (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Datenschutz-Erklärung zum Bauantrag
- Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Baubeschreibung
- Formular für die Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme und Erläuterung
- Baubeginnsanzeige und Erläutertung (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Stellungnahme der Gemeinde
- Verantwortlicher für die Bauausführung und Erläuterung
- Anzeige der Nutzungsaufnahme (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Erhebungsbogen der Bautätigkeitsstatistik Online
In manchen Fällen können Sie auch eine so genannte Genehmigungsfreistellung beantragen. Wird ein Vorhaben freigestellt, dürfen Sie schneller mit dem Bau beginnen. Grundvoraussetzung hierfür ist allerdings, dass Ihr Vorhaben nicht den Festsetzungen eines Bebauungsplanes Ihrer Gemeinde widerspricht. Darüber hinaus müssen auch die Regelungen örtlicher Bauvorschriften, die nicht in den Bebauungsplan aufgenommen wurden, eingehalten werden und die Erschließung des Bauplatzes gesichert sein.
Außerdem ist in Innerortsbereichen für die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken - entschließlich der Errichtung von Dachgauben - eine Genehmigungsfreistellung unabhängig vom Vorliegen eines Bebauungsplans möglich. Sofern das Gebäude allerdings auch aufgestockt werden soll, ist das Vorhaben baugenehmigungspflichtig.
Unbedingt wissen müssen Sie, dass das Landratsamt in diesem Verfahren keine Baugenehmigung erteilt. Das heißt wiederum, dass der Bauherr und die am Bau Beteiligten (zum Beispiel Architekt, Baufirma und Statiker) selbst dafür verantwortlich sind, dass sämtliche Bauvorschriften eingehalten werden.
Fragen und Antworten
Damit eine Genehmigungsfreistellung überhaupt möglich ist, darf das sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindliche Bauvorhaben nicht den Festsetzungen eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans der Gemeinde widersprechen - es darf also keine einzige Ausnahme oder Befreiung nötig sein. Darüber hinaus müssen sämtliche Regelungen örtlicher Bauvorschriften beachtet werden, auch diejenigen, die nicht im Bebauungsplan enthalten sind. Weiter muss die Erschließung des Geländes gesichert sein.
Ansonsten können inzwischen grundsätzlich alle Bauten - außer Sonderbauten - im Genehmigungsfreistellungs-Verfahren behandelt werden.
In der Regel kann man schneller mit dem Bau beginnen, wie wenn man den Weg über das übliche Baugenehmigungsverfahren gehen muss. So spart man sich auch die Baugenehmigungsgebühr.
Sie müssen den Antrag in dreifacher Ausfertigung abgeben.
Neben dem Antrag auf Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen Sie sämtliche Unterlagen einreichen, die nötig sind, um das Bauvorhaben zu beurteilen. Hierzu zählen
- das Antragsformular,
- der vermessungsamtliche Lageplan mit Nachbarverzeichnis,
- die Bauzeichnungen sowie
- die Baubeschreibung.
Der Bauherr und derjenige, der den Entwurf verfasst hat, müssen den Antrag und die Bauvorlagen unterschreiben. Wurden Unterlagen von Fachplanern bearbeitet, so müssen diese auch von diesen unterschrieben sein.
Wir haben ein Merkblatt für Sie zusammengestellt, damit Sie alle erforderlichen Unterlagen problemlos zusammenstellen können.
Spätestens wenn Sie den Antrag bei der Gemeinde einreichen, müssen Sie als Bauherr die Eigentümer der benachbarten Grundstücke über Ihr Bauvorhaben informieren. Die Unterschriften dieser Eigentümer gelten als Zustimmung zum Vorhaben. Sollte es sehr schwierig sein, einen Eigentümer zu ermitteln oder zu benachrichtigen, dann genügt es, den unmittelbaren Besitzer zu benachrichtigen. Ein Erbbauberechtigter tritt an die Stelle des Eigentümers. Sollte ein angrenzendes Grundstück einer Eigentümergemeinschaft gehören, dann reicht es aus, die Unterlagen dem Verwalter vorzulegen. Seine Unterschrift gilt jedoch nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer. Diese müssen einzeln unterschreiben.
Mit dem Bau dürfen Sie einen Monat, nachdem Sie die Unterlagen der Gemeinde vorgelegt haben, beginnen - allerdings nur, wenn die Gemeinde nicht innerhalb dieser Frist erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung beim Landratsamt Unterallgäu beantragt.
Sollte die Gemeinde ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren für nötig halten, so erhalten Sie als Bauherr sämtliche Unterlagen zurück. Sollten Sie im Antrag auf Genehmigungsfreistellung bestimmt haben, dass der Antrag im Fall des gemeindlichen Einspruchs als Bauantrag zu behandeln ist, so werden die Unterlagen von der Gemeinde direkt an die Bauaufsichtsbehörde, also das Landratsamt, weitergeleitet.
Die Genehmigungsfreistellung ist auf vier Jahre befristet. Wichtig zu wissen ist, dass allein der Bauherr dafür verantwortlich ist, dass auch bei einem späteren Baubeginn sämtliche Vorschriften noch eingehalten werden.
Bevor man letztlich mit dem Bau beginnen darf, müssen dem Landratsamt Unterallgäu unbedingt die vollständig ausgefüllte und unterschriebene Baubeginnsanzeige (alternativ: zum Online-Verfahren) und gegebenenfalls die Bescheinigungen über bautechnische Nachweise (Standsicherheitsbescheinigung I, Brandschutz-Bescheinigung I) vorliegen. Darüber hinaus müssen vor Baubeginn die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage festgelegt sein.
Außerdem müssen von Baubeginn an sämtliche Baugenehmigungen, Bauvorlagen, bautechnischen Nachweise und Bescheinigungen von Prüfsachverständigen vor Ort an der Baustelle sein.
- Formular für einen Bauantrag und Hinweise (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Datenschutz-Erklärung zum Bauantrag
- Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Baubeschreibung
- Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes bzw. auf Abweichung von örtlichen Bauvorschriften oder von bauordnungsrechtlichen Vorschriften (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Formular für die Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme und Erläuterungen
- Baubeginnsanzeige und Erläuterungen (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Standsicherheitsbescheinigung I
- Brandschutz-Bescheinigung I
- Erhebungsbogen der Bautätigkeitsstatistik Online
Für einige Vorhaben benötigen Sie überhaupt keine Baugenehmigung. Dabei handelt es sich um so genannte „verfahrensfreie“ Bauvorhaben. In einem solchen Fall entfällt das Genehmigungsverfahren.
Dennoch dürfen Sie nicht einfach bauen, wie Sie wollen: Sie müssen trotzdem darauf achten, dass zum Beispiel Abstandsflächen und Brandschutzvorschriften eingehalten werden. Weil es in der Praxis immer wieder zu Auslegungsproblemen kommt, wann ein Bau verfahrensfrei ist und wann nicht, lohnt sich ein Anruf im Bauamt des Landratsamts Unterallgäu.
Fragen und Antworten
In der Bayerischen Bauordnung ist genau festgelegt, für welche Baumaßnahmen kein Genehmigungsverfahren notwendig ist. Wir haben diese in einem Merkblatt für Sie zusammengefasst.
Auch wenn Sie für Ihr Bauvorhaben keine Baugenehmigung benötigen, müssen sämtliche baurechtlichen und anderen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (Brandschutz, Abstandsflächen, Festsetzungen des Bebauungsplans, Wasserrecht, Immissionsschutz, etc.) dennoch eingehalten werden.
Bei einem verfahrensfreien Bauvorhaben dürfen Sie jederzeit mit dem Bau beginnen.
Die meisten Bauvorhaben werden über das „Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren“ abgewickelt. Eine Ausnahme sind allerdings die so genannten „Sonderbauten“, also besonders umfangreiche Bauvorhaben wie Schulen, Krankenhäuser, große Verkaufsräume und Versammlungsstätten. Derartige Bauvorhaben werden vom Landratsamt Unterallgäu umfangreich überprüft.
Fragen und Antworten
Als Sonderbauten werden laut der Bayerischen Bauordnung folgende Gebäude bezeichnet:
- Hochhäuser (Gebäude, bei denen die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt),
- bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 Metern,
- Gebäude mit mehr als 1600 Quadratmetern Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen,
- Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 Quadratmeter haben,
- Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 Quadratmeter haben,
- Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind,
- Versammlungsstätten
- mit Versammlungsräumen, die insgesamt mehr als 200 Besucher fassen, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,
- im Freien mit Szenenflächen sowie Freisportanlagen jeweils mit Tribünen, die keine fliegenden Bauten sind und insgesamt mehr als 1000 Besucher fassen,
- Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1000 Gastplätzen im Freien, Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m²,
- Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten
- einzeln für mehr als sechs Personen bestimmt sind,
- für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind oder
- einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind,
- Krankenhäuser,
- sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime,
- Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung und Senioren, in denen mehr als zehn Personen betreut werden,
- Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen,
- Justizvollzugsanstalten und baulichen Anlagen für den Maßregelvollzug,
- Camping- und Wochenendplätze,
- Freizeit- und Vergnügungsparks,
- fliegende Bauten, soweit sie einer Ausführungsgenehmigung bedürfen, sowie Fahrgeschäfte, die keine fliegenden Bauten und nicht verfahrensfrei sind,
- Regale mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 7,50 m,
- bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,
- Anlagen und Räume, die vorgenannt nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind.
Bei Sonderbauten werden die Eingaben nach dem Bauplanungsrecht und dem gesamten Bauordnungsrecht überprüft. Daneben wird auch abgeklärt, ob nicht sonstige öffentlich-rechtliche Anforderungen dem Bau entgegenstehen, wie zum Beispiel Immissionschutz-, Wasser- und Naturschutzrecht.
Den Bauantrag reichen Sie bitte beim Landratsamt Unterallgäu ein.
Welche Unterlagen Sie benötigen, finden Sie in diesem Merkblatt.
Zusammen mit dem Bauantrag müssen Sie unter anderem die geforderten Brandschutz- und Standsicherheitsnachweise einreichen (siehe Bereich "Formulare" unten auf dieser Seite).
Wichtig ist, dass sowohl der Bauherr als auch derjenige, der den Bauentwurf verfasst hat, den Bauantrag und gleichzeitig auch alle weiteren Unterlagen unterschreiben.
Sie müssen den Antrag in dreifacher Ausfertigung abgeben.
Sollte ein Bauantrag unvollständig eingereicht werden oder mangelhaft sein, dann werden Sie vom Landratsamt dazu aufgefordert, diese Mängel innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu beheben. Werden die Mängel innerhalb der vorgegebenen Frist nicht behoben, dann gilt Ihr Antrag als zurückgenommen.
Mit der Bauausführung oder mit dem jeweiligen Bauabschnitt darf man erst beginnen, wenn dem Landratsamt die Baubeginnsanzeige (alternativ: zum Online-Verfahren) sowie die Prüfberichte zum Standsicherheitsnachweis beziehungsweise die Bescheinigung über den Brandschutznachweis (falls dies nicht bereits vom Landratsamt geprüft wurde) vorliegen. Die entsprechenden Vordrucke finden Sie unten auf dieser Seite, im Bereich "Formulare".
Darüber hinaus müssen die Grundfläche des geplanten Gebäudes abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Das Landratsamt kann verlangen, dass Absteckung und Höhenlage von ihm abgenommen werden oder dass nachgewiesen wird, dass die festgelegten Grundflächen und die Höhenlage eingehalten werden.
- Formular für einen Bauantrag und Erläuterung (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Datenschutz-Informationsblatt
- Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Baubeschreibung
- Formular für die Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme mit Erläuterungen
- Baubeginnsanzeige mit allgemeinen Hinweisen (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Bescheinigung der Wirksamkeit und Betriebssicherheit der sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen
- Brandschutz-Bescheinigung I: Bescheinigung über Vollständigkeit und Richtigkeit des Brandschutznachweises
- Brandschutz-Bescheinigung II: Bescheinigung über die ordnungsgemäße Ausführung des Brandschutznachweises
- Brandschutz-Bescheinigung III: Bescheinigung über das Vorliegen der Voraussetzungen für das Erteilen einer Abweichung von den Brandschutzbestimmungen
- Standsicherheitsbescheinigung I: Bescheinigung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Standsicherheitsnachweises
- Standsicherheitsbescheinigung II: Bescheinigung der ordnungsgemäßen Ausführung des Standsicherheitsnachweises
- Erhebungsbogen der Bautätigkeitsstatistik Online
- Technische Anschlussbedingungen für Brandmeldeanlagen im Bereich der Integrierten Leitstelle Donau-Iller: Hinweise und Antrag
Wenn Sie ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen wollen, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bescheinigt, dass die einzelnen Wohnungen ausreichend voneinander abgegrenzt sind.
Fragen und Antworten
Sie brauchen diese Bescheinigung, wenn Sie einen Neubau errichten mit mehreren Eigentumswohnungen. Außerdem müssen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen, wenn Sie ein bereits bestehendes Haus in separat verkäufliche Wohnungen aufteilen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass in das Grundbuch Wohnungs- und Sondereigentumseinheiten eingetragen werden können.
- Der Eigentümer
- Die Erbbauberechtigten
- Jeder, der ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung darlegen kann
- Die Personen, die eine Einverständniserklärung einer der vorab genannten Antragsberechtigten vorlegen können
Diese stellt die Baubehörde im Landratsamt aus. Dazu müssen Sie einen Antrag stellen. Ein Antragsformular können Sie hier (alternativ: zum Online-Verfahren) herunterladen.
Was Sie dem Antrag beilegen müssen, haben wir in diesem Merkblatt für Sie zusammengestellt.
Wenn Sie ein Gebäude vollständig abreißen, so spricht man in der bayerischen Bauordnung von einer Beseitigung. Auch in diesem Fall müssen etliche Vorschriften eingehalten werden. Was Sie genau beachten müssen, erfahren Sie in den folgenden Fragen und Antworten.
Fragen und Antworten
Die Beseitigung eines Gebäudes muss man nicht anzeigen, ist also verfahrensfrei, wenn es sich um einen der drei folgenden Fälle handelt:
- Anlage, die nach der Bayerischen Bauordnung (Art. 57 Abs. 1 bis 3) verfahrensfrei errichtet werden darf. Näheres zu "verfahrensfreien Vorhaben" erfahren Sie weiter oben auf dieser Seite.
- freistehendes Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3
- sonstige Anlagen -keine Gebäude- mit einer Höhe bis zu 10 m.
In diesen Fällen müssen auch keine Unterlagen vorgelegt werden. Für alle übrigen Vorhaben ist eine Beseitigungsanzeige erforderlich.
Einreichen müssen Sie eine Beseitigungsanzeige (alternativ: zum Online-Verfahren) mit Lageplan, Bauzeichnungen oder Fotos. Bei nicht freistehenden Gebäuden verlangt die Bayerische Bauordnung (Art. 57 Abs. 5 Satz 3) Nachweise eines Tragwerkplaners. Bitte beachten Sie, dass auch ein Bauantrag erforderlich ist, wenn nur ein Gebäudeteil abgebrochen werden soll und nicht das gesamte Gebäude.
Es kann sein, dass ein Abbruch nicht genehmigt wird, weil der Denkmalschutz dagegen spricht, sich das Gebäude in einem Sanierungsgebiet befindet oder eine so genannte Veränderungssperre besteht. Außerdem sind die Belange des Artenschutzes und des Naturschutzes zu beachten. Im Zweifel wenden Sie sich bitte an unsere Mitarbeiter des Naturschutzes.
Mit den Abbrucharbeiten darf erst einen Monat, nachdem die Abbruchanzeige bei der Gemeinde eingereicht wurde, begonnen werden. Die Abbruchanzeige muss beim Landratsamt eingereicht werden.
- Formular für einen Bauantrag mit Erläuterung (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Datenschutz-Informationsblatt
- Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Baubeschreibung
- Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans bzw. auf Abweichung von örtlichen Bauvorschriften oder von bauordnungsrechtlichen Vorschriften (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Formular für die Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme und Erläuterungen
- Baubeginnsanzeige mit allgemeinen Hinweisen (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Stellungnahme der Gemeinde
- Verantwortlicher für die Bauausführung und Erläuterungen
- Anzeige der Nutzungsaufnahme (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Bescheinigung der Wirksamkeit und Betriebssicherheit der sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen
- Bescheinigung über die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben über den Baugrund und dessen Tragfähigkeit
- Brandschutz-Bescheinigung I: Bescheinigung über Vollständigkeit und Richtigkeit des Brandschutznachweises
- Brandschutz-Bescheinigung II: Bescheinigung über die ordnungsgemäße Ausführung des Brandschutznachweises
- Brandschutz-Bescheinigung III: Bescheinigung über das Vorliegen der Voraussetzungen für das Erteilen einer Abweichung von den Brandschutzbestimmungen
- Standsicherheitsbescheinigung I: Bescheinigung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Standsicherheitsnachweises
- Standsicherheitsbescheinigung II: Bescheinigung der ordnungsgemäßen Ausführung des Standsicherheitsnachweises
- Erhebungsbogen der Bautätigkeitsstatistik Online
- Technische Anschlussbedingungen für Brandmeldeanlagen im Bereich der Integrierten Leitstelle Donau-Iller: Hinweise und Antrag
- Antragsformular für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (alternativ: zum Online-Verfahren)
- Beseitigungsanzeige und Erläuterungen (alternativ: zum Online-Verfahren)